CÔNG TY LUẬT TNHH Thưa luật sư, Nhà tôi mới mua mảnh đất 5m2 ở quê mảnh đất này thì là đất nông nghiệp nhưng mà ngay cạnh đường nên là chúng tôi có định dựng nhà trên mảnh đất này để cho thuê trọ. Tôi muốn hỏi luật sư là nếu như muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư như thế nào? Chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì có cần điều kiện gì không? Thủ tục chuyển đổi cũng như là chi phí cho việc chuyển đổi hết bao nhiêu tiền? Mong luật sư giải đáp.
Mục luc của bài viết
Luật chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Căn cứ theo điểm d, khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư.
Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.
Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải xin phép và được chấp thuận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất muốn chuyển đổi để được giải quyết theo thẩm quyền.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất). Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Cách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Không phải trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nào cũng cần phải xin cấp phép của Nhà nước. Chỉ có những trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau đây mới phải được cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
- Chuyển đổi đất trồng lúa sang loại đất để trồng rừng, đất trồng cây lâu năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ sản.
- Chuyển đổi từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất để thực hiện nuôi trồng thuỷ sản nước mặn, đất nuôi trồng thuỷ sản với hình thức ao, đầm, hồ; đất làm muối.
- Chuyển đổi từ đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang việc sử dụng vào các mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển đổi từ loại đất nông nghiệp sang loại đất phi nông nghiệp
- Chuyển đổi từ loại đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất nhưng không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất mà có thu tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất.
- Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở sang đất ở.
- Chuyển đổi từ đất để xây dựng các công trình sự nghiệp, đất được sử dụng vào mục đích công cộng với mục đích kinh doanh, sản xuất phi không nghiệp mà không phải là đất dịch vụ, thương mại sang loại đất thương mại, dịch vụ; Chuyển đổi loại đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng các công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
– Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nên thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư thuộc trường hợp phải được cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật.
Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng như sau:
Thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch đối với trường hợp:
- Người sử dụng đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở chuyển sang làm đất ở;
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 tách thành các thửa riêng sang đất ở;
- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Thu tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất nếu người sử dụng đất đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở.
Phải nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Dịch vụ Chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư ngày càng được mọi người quan tâm. Do nhu cầu cũng như là mục đích sử dụng để đem lại hiểu quả cao nhất và phù hợp nhất. Tuy nhiên không phải ai cũng cũng có thể nắm rõ các quy định của pháp luật. Vì vậy vấn đề chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư thường gặp rất nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian. Nhận thấy được nhu cầu đó, Tư vấn luật đất đai giới thiệu Dịch vụ Chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư trọn gói giá rẻ năm 2022. Khi sử dụng dịch vụ của Tư vấn luật đất đai, chúng tôi sẽ
- Tư vấn cho khách hàng quy định pháp luật điều kiện, thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư.
- Tư vấn cho khách hàng Cách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
- Tư vấn và đại diện cho khách hàng( nếu có ủy quyền) để đảm bảo các quyền và lợi ích.
- Hướng dẫn khách hàng thực hiện các bước để chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư.
- Tư vấn soạn thảo văn bản pháp lý liên quan
Chi tiết liên hệ
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.
