Đất định quy hoạch có tách thửa được không?

Xin chào Luật sư. Hiện nay gia đình em có một thửa đất với diện tích khoảng 378m2 muốn tách thửa để làm sổ đỏ riêng cho một người khác. Tuy nhiên phần diện tích đất này của nhà em có phần thuộc đất quy hoạch của nhà nước. Em thắc mắc rằng đất định quy hoạch có tách thửa được không? Khi em muốn tra cứu thông tin quy hoạch trên sổ đỏ thì cần kiểm tra như thế nào? Mong được luật sư giải đáp, em xin cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi . Chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng những quy định pháp luật mà chúng tôi chia sẻ sẽ mang lại thông tin hữu ích đến bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013

Đất quy hoạch là gì?

* Theo góc độ pháp lý

Khoản 2 khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.

Theo đó, đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương… Theo nghĩa này, đất ở khu vực nào cũng thuộc quy hoạch. Ví dụ: Theo quy hoạch có khu vực là đất ở, đất thương mại – dịch vụ, đất làm công viên, đất rừng, đất trồng lúa,…

Hậu quả pháp lý khi đất thuộc quy hoạch trong trường hợp này là phải chuyển, sử dụng đất đúng mục đích hoặc Nhà nước thu hồi (diện tích đất thu hồi so với tổng diện tích đất của địa phương là rất ít).

* Theo cách hiểu thực tế

Đất quy hoạch là diện tích đất thuộc quy hoạch, kế hoạch để thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh. Theo đó, hậu quả pháp lý của thửa đất khi thuộc trường hợp này chủ yếu sẽ thu hồi theo quy định của pháp luật.

Mặc dù có hai cách hiểu như trên nhưng đất quy hoạch hiện nay chủ yếu được hiểu theo nghĩa thực tế là đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh.

Đất dính quy hoạch là tên gọi của loại đất đã thuộc quy hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), điều kiện chung để tách thửa đất gồm:

Đất đã được cấp sổ đỏ;
Đất không có tranh chấp, không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Đất còn thời hạn sử dụng tại thời điểm tách thửa;
Không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho hoặc tặng cho, chuyển nhượng có điều kiện theo quy định tại Điều 191, Điều 192 Luật Đất đai 2013;
Thỏa mãn điều kiện tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất (ví dụ như diện tích tối thiểu tách thửa, kích thước các cạnh thửa,…);
Không thuộc trường hợp đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

Ngoài ra, khi đất đang nằm trong quy hoạch làm đường, theo đó, để được tách thửa, ngoài các điều kiện chung như chúng tôi đã nêu trên, thửa đất này còn phải thỏa mãn yêu cầu tại Điều 49 Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung bởi Luật sửa đổi bổ sung của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018:

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.

Từ quy định nêu trên, có thể nhận thấy, diện tích đất của bạn nếu đã đáp ứng điều kiện chung như chúng tôi đã nêu trên sẽ không được tách thửa nếu:

Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất, mà đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất;
Hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, trong đó, người đề nghị tách thửa phải chuyển mục đích sử dụng đất để làm đường theo kế hoạch đã được phê duyệt mà thửa đất không được sử dụng với mục đích tại thời điểm có yêu cầu tách thửa;

Như vậy, để trả lời câu hỏi đất định quy hoạch có được thửa không phải căn cứ vào điều kiện tách thửa chung, điều kiện tách thửa riêng biệt của từng tỉnh và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng quận, huyện, tỉnh nơi có đất.

Kiểm tra thông tin quy hoạch trên sổ đỏ như thế nào?

Xem thông tin quy hoạch bằng cách đọc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là cách làm cơ bản nhất.

Theo Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin quy hoạch sẽ được ghi tại phần Ghi chú trong sổ đỏ, trong đó thể hiện rõ phần đất (diện tích bao nhiêu m2) thuộc diện quy hoạch gì, khi bị thu hồi có được đền bù không…

Ví dụ: nếu một phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì trong mục Ghi chú của sổ đỏ sẽ ghi rõ “Thửa đất có …m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi rõ tên công trình)”.

Tuy nhiên không phải sổ hồng nào cũng ghi thông tin quy hoạch, do đó cần kiểm tra thêm các biện pháp khác

Luật sư sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Đất định quy hoạch có tách thửa được không?”. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Chi tiết xin liên hệ: Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Điện thoại: 0866 222 823

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com

Website: https://luatthaiduonghanoi.com

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội