Trả lại đất khi mua đất bằng giấy viết tay

Trả lại đất khi mua đất bằng giấy viết tay (ảnh minh họa)

Giá trị pháp lý của Giấy viết tay mua bán nhà đất 

Pháp luật hiện nay chưa có định nghĩa mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Theo cách hiểu thông thường, giao dịch này chính là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhưng không được công chứng, chứng thực.
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành quy định Hợp đồng mua bán nhà đất phải được thành lập bằng văn bản. Và phải được công chứng hoặc chứng thực tại các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Nếu không được công chứng hoặc chứng thực, giấy tờ mua bán đất bằng giấy viết tay đó được xem là vô hiệu về mọi mặt hình thức và không có giá trị pháp lý.

Tính hợp pháp của việc mua bán đất bằng giấy viết tay

Người sử dụng đất có đất được mua, tặng cho bằng giấy viết tay thuộc một trong 02 trường hợp sau đây được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

(1) Người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;

(2) Người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định.

Trong quá trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cấp sổ đỏ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trả lại đất khi mua bằng giấy viết tay

Đối với trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận không phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Hay nói cách khác, dù hợp đồng chuyển nhượng bằng “giấy viết tay” hoặc đánh máy nhưng có chữ ký của các bên thì không phải trả lại quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Phải trả lại đất nếu hợp đồng mua bán đất vô hiệu

Điều khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Việc mua bán đất bằng giấy viết tay chủ yếu xảy ra đối với các trường hợp chưa có sổ đỏ, hồng trên đất hoặc do các bên không nắm rõ quy định phải công chứng, xác nhận hợp đồng.

Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu có hậu quả pháp lý như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Theo đó, căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, mua bán, chuyển nhượng bằng giấy viết tay mà bên chuyển nhượng hoặc người có quyền lợi liên quan có căn cứ là giao dịch mua bán đất vô hiệu thì rất có thể phải trả lại đất cho bên bán. Do đó có thể thấy mua bán đất bằng giấy viết tay rất rủi ro nếu không có đủ kiến thức pháp luật rất dễ bị lừa, lật lọng

Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014

Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”

Lưu ý: Việc chuyển nhượng bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 thì người đang sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục sang tên mà thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu để có Giấy chứng nhận mới. Tuy nhiên, do giá trị quyền sử dụng đất tăng nên các bên thường xảy ra tranh chấp; khi đất có tranh chấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận.