Khởi kiện khi mua phải đất quy hoạch

Khởi kiện khi mua phải đất quy hoạch (ảnh minh họa)

Đất quy hoạch là loại đất gì?

Quy hoạch là quá trình phức tạp và cân nhắc cẩn thận, trong đó các chuyên gia địa lý, kiến trúc sư và nhà quản lý địa phương hợp tác nhằm sắp xếp và bố trí các đối tượng quy hoạch vào một không gian nhất định. Mục tiêu của quy hoạch là đáp ứng nhu cầu của cộng đồng và tạo ra những lợi ích lâu dài cho xã hội.

* Theo góc độ pháp lý

Khoản 2 khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.

Theo đó, đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương… Theo nghĩa này, đất ở khu vực nào cũng thuộc quy hoạch. Ví dụ: Theo quy hoạch có khu vực là đất ở, đất thương mại – dịch vụ, đất làm công viên, đất rừng, đất trồng lúa,…

Hậu quả pháp lý khi đất thuộc quy hoạch trong trường hợp này là phải chuyển, sử dụng đất đúng mục đích hoặc Nhà nước thu hồi (diện tích đất thu hồi so với tổng diện tích đất của địa phương là rất ít).

* Theo cách hiểu thực tế

Đất quy hoạch là diện tích đất thuộc quy hoạch, kế hoạch để thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh. Theo đó, hậu quả pháp lý của thửa đất khi thuộc trường hợp này chủ yếu sẽ thu hồi theo quy định của pháp luật.

Mặc dù có hai cách hiểu như trên nhưng đất quy hoạch hiện nay chủ yếu được hiểu theo nghĩa thực tế là đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh.

Khởi kiện khi mua phải đất quy hoạch:

Khi mua phải đất dính quy hoạch, khi đất bị thu hồi đất là một rủi ro lớn mà người mua đất có thể phải đối mặt. Trong trường hợp này, số tiền đền bù thường không thể đảm bảo công bằng và tương xứng với số tiền mà họ đã đầu tư ban đầu để mua đất. Thường xuyên, những quy định pháp lý và thủ tục phức tạp gây khó khăn cho việc thương lượng và chấp nhận đền bù, từ đó gây ra sự mất lòng tin và thiệt hại cho các bên liên quan. Vậy lúc này mua phải đất quy hoạch có kiện được không?

Theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Đất trong nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép bán và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp…

Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Nếu đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm…Như vậy, trên thực tế, pháp luật vẫn cho phép đất thuộc quy hoạch được mua bán nhưng khi mua, bán, người bán cần công khai các thông tin này cho người mua. Nếu người bán che giấu nhằm mục đích lừa dối thì giao dịch mua bán có thể bị vô hiệu.

Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa như sau:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép. Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó…

Dù việc chứng minh không đơn giản nhưng nếu bạn có bằng chứng chứng minh mình tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Cũng theo Điều 131 Bộ luật Dân sự, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.  Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Cách kiểm tra đất đang trong vùng quy hoạch hay không?

Việc quy hoạch đất tại các địa phương khác nhau là khác nhau, có thể thay đổi theo từng giai đoạn. Bên cạnh đó, chủ trương quy hoạch đất có thể đã công khai hoặc chưa công khai chính thức. Do đó, người dân muốn mua đất cần tìm hiểu kỹ khu vực đó có nằm trong diện quy hoạch không. Các phương thức kiểm tra bao gồm:

– Dựa vào thông tin trên sổ đỏ

Nếu đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin quy hoạch sẽ được ghi rõ ràng trong phần ghi chú của sổ đỏ. Ngoài ra, các thông tin này cũng nêu rõ khu đất này thuộc diện quy hoạch gì. Khách hàng nên cân nhắc, xem xét quy hoạch có phù hợp với mình không trước khi quyết định mua đất để tránh rắc rối sau này.

– Nhờ công ty nhà đất

Các công ty hoạt động trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là những người làm kinh doanh dựa trên đất đai. Chính vì vậy, những người này sẽ nắm được vấn đề quy hoạch đất ở địa phương đó. Tham khảo ý kiến của các công ty này giúp khách hàng nắm bắt thông tin về quy hoạch đất một cách nhanh chóng và dễ dàng hơn. 

– Tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền tại địa phương nắm rõ thông tin về kế hoạch quy hoạch sử dụng đất. Do đó, người dân có nhu cầu mua đất và muốn tìm hiểu lô đất định mua có nằm trong diện quy hoạch không có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai để được giải đáp cụ thể. 

Để chắc chắn hơn, người mua đất có thể xin cơ quan này cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch phần đất đó. Tuy nhiên, quá trình xử lý yêu cầu này có thể sẽ kéo dài bởi thời gian xin xác nhận thường dao động từ 10 – 15 ngày tùy vào từng địa phương. 

Chi tiết xin liên hệ:

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội