Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào?

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào? (ảnh minh họa)

Khái niệm hợp đồng tặng cho tài sản

Trong các hợp đồng thông dụng, tặng cho tài sản là một hợp đồng có những đặc điểm riêng biệt… Tặng cho tài sản làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng, cho nhận tài sản. Hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, sau khi các bên đã thoả thuận về việc tặng cho mà chưa chuyển giao tài sản, không làm phát sinh quyền của các bên. Vì vậy, hợp đồng được coi là kí kết khi các bên chuyển giao tài sản. Thời điểm chuyển tài sản cũng đồng thời là thời điểm chấm dứt hợp đồng (đối với động sản). Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Hợp đồng vô hiệu khi nào?

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Khi giao kết hợp đồng, điều đầu tiên và quan trọng mà các bên mong muốn là hợp đồng luôn có hiệu lực và có thể thực thi trên thực tiễn cuộc sống. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau mà đôi khi hợp đồng có thể bị vô hiệu, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của ít nhất một bên trong quan hệ hợp đồng. 

Pháp luật hiện tại chưa có một định nghĩa cụ thể cho thuật ngữ ‘hợp đồng vô hiệu’. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) có quy định “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”. Hợp đồng là một trong những loại giao dịch dân sự bên cạnh các ‘hành vi pháp lý đơn phương’ 1, nên ta có thể áp dụng điều luật này để diễn giải định nghĩa về hợp đồng vô hiệu. Theo đó, hợp đồng vô hiệu là hợp đồng không đáp ứng một trong các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực được quy định tại BLDS 2015 như sau:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng được xác lập;

• Chủ thể tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện; và

• Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu trong trường hợp nào?

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào?

Hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất vi phạm điểu cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội là hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội. Theo đó, “Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thế thực hiện những hành vi nhất định”; còn “Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng” (Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015).

Theo quy định của pháp luật, những hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì đương nhiên bị coi là vô hiệu mà không phụ thuộc vào ý chí của các bên tham gia hợp đồng.

• Ví dụ: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được phép tặng cho quyền sử dụng đất, vì nếu họ tặng cho quyền sử dụng đất thì không còn đất để sản xuất, không còn đất để ở. Hoặc hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất lần thứ hai đôì với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiển sử dụng đất thì không được phép tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.

Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất là tài sản tặng cho có thể bị Nhà nước thu hồi và nếu có thiệt hại xảy ra mà các bên đều có lỗi, thì mỗi bên phải chịu phần thiệt hại tương ứng vối mức độ lỗi của mình, nếu chỉ một bên có lỗi thì bên đó phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, ngưòi bị hạn chế năng lực hành vi dân sự không thể có đủ điều kiện để tự do thể hiện ý chí trong việc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Vì vậy, để ngăn chặn, hạn chế việc lợi dụng sự non trẻ, thiếu hiểu biết hoặc không nhận thức được của những người này và để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho họ, pháp luật không cho phép những người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự được trực tiếp giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, mà muốn giao kết họ phải thông qua người đại diện để xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất do họ xác lập không mặc nhiên bị coi là vô hiệu, mà nó chỉ vô hiệu khi có yêu cầu của những người đại diện cho họ; nếu những người đại diện cho họ không khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó vẫn có hiệu lực pháp luật.

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo là các bên giao kết hợp đồng nhằm che giấu một giao dịch khác; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo bị vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có thể có hiệu lực, hoặc cũng có thể bị vô hiệu. Thông thường, trước khi xác lập hợp đồng, giữa các bên đã có sự bàn bạc thông đồng trưởc với nhau, nhằm tạo ra hợp đồng mà ở đó không có sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của mỗi bên, hay nói cách khác trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó, các bên đã cố tình bày tỏ ý chí không đúng vối ý chí đích thực của họ, nhằm đạt được mục đích nhất định.

02 trường hợp hợp đồng tặng cho vô hiệu do giả tạo (Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015):

+ Trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác, khi đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo sẽ bị vô hiệu, còn hợp đồng bị che giấu vẫn có hiệu lực nếu như hợp đồng đó đáp ứng được đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự. Ví dụ: Các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau, nhưng để trốn thuế nên hai bên đã thông nhất lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để che giấu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng giả tạo bị vô hiệu.

+ Trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo nhằm trôn tránh nghĩa vụ vổi người thứ ba, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó sẽ bị vô hiệu. Ví dụ các bên thoả thuận giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng không nhằm mục đích làm phát sinh quyền của người được tặng cho, mà chỉ nhằm trốn tránh việc giao đất hoặc bán đất để trả nợ người cho vay trước đó.

• Nhầm lẫn trong hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất, có thể hiểu là việc các bên hình dung sai về nội dung của hợp đồng, dẫn đến giao kết hợp đồng và gây thiệt hại cho mình hoặc cho bên kia. Sự nhầm lẫn này xuất phát từ nhận thức sai lệch về đối tượng, về nội dung hợp đồng của các bên, nhưng nó phải được thể hiện rõ ràng thông qua nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này có thể bị tuyên là vô hiệu.

• Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng, dẫn đến việc xác lập hợp đồng, thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của hợp đồng đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng, thì khi đó hợp đồng sẽ vô hiệu do bị lừa dối (Điều 126 Bộ luật dân sự 2015).

Ví dụ, khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về diện tích đất, ranh giối đất trong nội dung của hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất, thì bên được tặng cho có quyền yêu cầu bên tặng – cho xác định lại diện tích và ranh giối đất cho phù hợp vói thực tế; nếu bên tặng cho không chấp nhận xác định lại thì bên được tặng cho có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là vô hiệu. Còn nếu bên tặng cho cố ý làm cho bên được tặng cho nhầm lẫn về diện tích đất, ranh giối đất trong nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì bên được tặng cho bị lừa dốì.