Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng có được không?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015:

 Nếu bên nhận thế chấp đồng ý hoặc phù hợp với quy định của pháp luật thì bên nhận thế chấp có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp. Bảo đảm không phải là hàng hóa lưu thông trong quá trình sản xuất, thương mại.

Như vậy, pháp luật cho phép và công nhận việc mua bán nhà, đất thế chấp ngân hàng nếu được ngân hàng chấp thuận. Bởi bất động sản không phải là hàng hóa có thể luân chuyển trong sản xuất, kinh doanh.

Vì vậy, để mua bán bất động sản an toàn tại ngân hàng; Để tránh xảy ra tranh chấp, các bên phải đạt được thỏa thuận với ngân hàng. Đồng thời, ký biên bản ghi nhớ về việc trả nợ để thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sau đó, thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất với công chứng viên.

Cách mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng

Có hai cách để mua bất động sản nếu tài sản đó được thế chấp vào ngân hàng:

Cách 1: Thỏa thuận ba bên

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015: 

Việc mua bán bất động sản thế chấp cho ngân hàng liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của ngân hàng. Vì vậy, khi bán tài sản thế chấp như nhà, bất động sản phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp, cụ thể là ngân hàng. Vì vậy, trước khi làm thủ tục chuyển nhượng, các bên phải ký hợp đồng cam kết và thỏa thuận mua bán bất động sản với ngân hàng.

 Nội dung hợp đồng là sự thỏa thuận của ngân hàng về việc mua bán nhà nói trên và việc mua bán nhà giữa bên bán và bên mua; tiền để trả khoản vay từ ngân hàng bên bán; thủ tục giải quyết thế chấp và hợp pháp hóa hợp đồng mua bán.

Người mua sẽ trả cho ngân hàng số tiền đặt cọc tương ứng với số tiền phải trả (gốc, lãi). Ngân hàng nhận đủ tiền và ra thông báo giải quyết thế chấp; Đồng thời bàn giao Sổ đỏ cho Bên mua. Việc thanh toán này được thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Thanh toán có thể được thực hiện theo từng đợt hoặc một lần; và mất bao lâu để nhận được văn bản chấp thuận của ngân hàng về việc giải quyết thế chấp để làm thủ tục giải quyết thế chấp với cơ quan có thẩm quyền. 

Người mua nộp hồ sơ để hoàn tất thủ tục sang tên cho cơ quan đăng ký đất đai.

Cách 2: Thay thế bảo hành

Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán tài sản thế chấp nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

Vì vậy, người mua có thể mua bất động sản đang thế chấp ngân hàng bằng cách thỏa thuận với người bán thay thế bất động sản đang thế chấp ngân hàng bằng một tài sản khác. Phương thức này cũng được sử dụng trong trường hợp ngân hàng không đồng ý bán tài sản thế chấp cho ngân hàng.

Tuy nhiên, việc thay thế thế chấp này phải được ngân hàng chấp thuận.

Trong trường hợp này, cần giải quyết thế chấp với cơ quan có thẩm quyền và tiến hành mua bán như thủ tục mua bán nhà đất thông thường. 

Vì vậy, chủ sở hữu đặt một tài sản khác để đảm bảo cho khoản vay. Và rút sổ đỏ căn nhà muốn bán để hoàn tất giao dịch mua bán như bình thường.

Thủ tục mua bán nhà đất

Bước 1: Soạn thảo và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng thuộc UBND cấp xã/phường/thị trấn hoặc Văn phòng công chứng.

Khi đó, hai bên cần mang theo CMND, sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn); hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất chuyển nhượng; 

Bước 2: Nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản rồi.

Bước 3: Thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện/thị xã; hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và môi trường.

Hồ sơ kèm theo gồm có:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
• Đơn đề nghị đăng ký biến động.
• Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• CCCD/CMND, sổ hộ khẩu của hai bên.

Chi tiết xin liên hệ:

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội