Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng đất và cách tính

Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng đất và cách tính (ảnh minh họa)

Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng đất

Khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân có nghĩa vụ phải nộp một số loại thuế, phí và lệ phí sau để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể:

Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Điều 3 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

+ Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Như vậy, khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân.

Lệ phí trước bạ

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, thì nhà, đất là một trong những đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ. Vì vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân có nghĩa vụ phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 Phí công chứng

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như sau:

– Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

– Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân. (theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC)

Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp. (theo khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC).

Cách tính thuế chuyển nhượng đất mới nhất

Khi các bên thực hiện việc xác lập việc mua bán, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì cần phải chịu các khoản thuế, phí và lệ phí như đã trình bày ở trên. Đối với mỗi loại thuế phí khác nhau thì sẽ có cách tính thuế, lệ phí khác nhau, cụ thể những khoản thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = (Thuế suất) x Giá chuyển nhượng (không thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành)

Trong đó:

+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Lệ phí trước bạ

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Cách tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:

Lệ phí trước bạ = giá tính lệ phí trước bạ x 0.5%

Theo đó thì giá tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là giá trên hợp đồng nếu giá hợp đồng cao hơn bảng giá đất, nếu giá hợp đồng thấp hợp bảng giá đất thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ là giá tại bảng giá đất.

Như vậy, thì tùy vào giá trị của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng là lớn hay nhỏ thì lệ phí trước bạ cũng sẽ dao động theo đó.

Các chi phí chuyển quyền sử dụng đất khác

Các bên chuyển nhượng sẽ phải chi trả các chi phí cho các công việc có liên quan đến thủ tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng và thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các khoản phí thường bao gồm:

+ Phí công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Phụ thuộc vào diện tích giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất x khung giá nhà nước quy định đối với mỗi loại đất. Khung giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hàng hàng năm.

+ Phí đo đất làm sổ đỏ, còn gọi là phí đo đạc địa chính: Dao động khoảng 1 triệu đến hai triệu đồng/ hồ sơ. Lưu ý, đơn vị đo đạc địa chính có thể là đơn vị tư nhân, không nhất thiết phải là chuyên viên cơ quan hành chính nhà nước.

+ Lệ phí đăng ký biến động đất đai: Do Ủy ban nhân dân tỉnh/Thành phố quy định, thông thường khoảng trên dưới 1.000.000đ (một triệu VNĐ)

+ Lệ phí cấp đổi sổ mới: Do Ủy ban nhân dân tỉnh/ Thành phố quy định.

Trường hợp không phải chịu thuế khi chuyển nhượng đất

Theo quy định của Nhà nước, không phải trường hợp nào khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng thuộc đối tượng phải nộp thuế. Pháp luật hiện hành vẫn quy định những trường hợp được miễn thuế khi chuyển nhượng đất, cụ thể như sau:

Miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất

Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về những trường hợp chuyển quyền sử dụng bất động sản được miễn thuế, bao gồm:

“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.”

Ngoài ra, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng; khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

Như vậy, nếu như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất rơi vào một trong những trường hợp trên đây, thì sẽ được miễn đóng thuế thu nhập cá nhân.

Chi tiết xin liên hệ:

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội