Cách định giá đất nông nghiệp?

Cách định giá đất nông nghiệp? (ảnh minh họa)

Cách định giá đất nông nghiệp

Tùy thuộc từng loại đất nông nghiệp và từng trường hợp sử dụng đất mà Luật Đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan quy định về cách xác định giá đất nông nghiệp khác nhau.

Cụ thể việc xác định giá đất nông nghiệp trong một số trường hợp được quy định như sau:

• Giá đất nông nghiệp trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất: Giá đất cụ thể

Một trong những phương pháp sau:

+ Phương pháp chiết trừ;

+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất;

+ Phương pháp so sánh trực tiếp;

+ Phương pháp thu thập;

+ Phương pháp thặng dư;

• Giá đất nông nghiệp khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Giá đất cụ thể

Một trong những phương pháp sau:

+ Phương pháp chiết trừ;

+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất;

+ Phương pháp so sánh trực tiếp;

+ Phương pháp thu thập;

+ Phương pháp thặng dư;

• Giá đất nông nghiệp khi giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất xác định theo phương thức trả giá lên

• Giá đất nông nghiệp khi giao đất có thu tiền sử dụng đất

Giá trúng đấu giá hoặc giá đất cụ thể

– Phương thức trả giá lên áp dụng với xác định giá đất bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

– Hoặc bằng một trong những phương pháp sau:

+ Phương pháp chiết trừ;

+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất;

+ Phương pháp so sánh trực tiếp;

+ Phương pháp thu thập;

+ Phương pháp thặng dư;

• Giá đất nông nghiệp trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng

Theo thỏa thuận giữa các bên

Các phương pháp định giá đất 

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 05 phương pháp định giá đất như sau:

1. Phương pháp so sánh trực tiếp

• Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

2. Phương pháp chiết trừ

• Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

3. Phương pháp thu nhập

• Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

4. Phương pháp thặng dư

• Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

• Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất quy định rõ tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:

• Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp này được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

• Phương pháp chiết trừ

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

• Phương pháp thu nhập

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

• Phương pháp thặng dư

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp này được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp sau:

– Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.

– Xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

– Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác.

Chi tiết xin liên hệ:

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội