Cách tính thuế đất vườn

Cách tính thuế đất vườn (ảnh minh họa)

1. Đất vườn là đất gì?

Theo hướng dẫn lập biểu kèm theo Quyết định số 507/1999/QĐ-TCĐC của Tổng cục Địa chính quy định:

Đất vườn là diện tích gắn với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư. Loại đất này trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không được tách riêng để tính diện tích cho từng loại.

Luật Đất đai hiện nay không giải thích thế nào là đất vườn. Tuy nhiên, văn bản pháp luật trước đây có từng định nghĩa đất vườn là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.

Hơn nữa, dù không giải thích thế nào là đất vườn nhưng tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 có quy định cách xác định phần diện tích đất vườn là phần diện tích nằm trong cùng hoặc xen kẽ với phần diện tích thửa đất ở trong cùng một thửa đất ở.

Như vậy, có thể thấy đất vườn là loại đất được sử dụng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở.

2. Quy định về việc xây nhà trên đất vườn:

Hiện nay, chưa có quy định xác định chính xác đất vườn là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, dù là loại đất nào thì đất vườn chính xác không phải đất ở và không thể xây dựng nhà ở khi chưa xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

Khi muốn xây nhà trên đất vườn, người có nhu cầu sử dụng cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013. 

Điều kiện để chuyển đổi mục đích đất vườn sang đất ở như sau: 

• Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương tự chứng minh quyền sử dụng đất. 

• Người xin chuyển đổi sử dụng đất phải là người chấp hành đúng luật đất đai tại địa phương, có văn bản UBND xã, phường, thị trấn có đất xác nhận.

• Đất được sử dụng ổn định và không có bất kỳ tranh chấp nào. 

• Diện tích đất xin chuyển đổi phải đúng với quy hoạch, kế hoạch của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã xét duyệt. 

• Đất vườn muốn chuyển thành đất ở không được nằm trong phạm vi đất quy hoạch của cơ quan Nhà nước. 

3. Cách tính thuế đất vườn

3.1. Cách tính thuế đất vườn khi mua bán

Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Thuế này đã được bãi bỏ ngay sau khi Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009. Theo các điều khoản trong đó thuế cần nộp được tính như sau:

Tiền thuế cần nộp = (Diện tích đất) x Giá đất (thời điểm hiện tại) x (Thuế suất)

– Diện tích lô đất được tính bằng đơn vị m2

– Giá đất hiện tại tính theo bảng giá

– Thuế suất: 2% đối với đất nông nghiệp và là 4% đối với đất ở

Lệ phí trước bạ

Tiền thuế nộp đất = (Diện tích lô đất) x (Giá đất hiện tại) x (Lệ phí)

Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)

– Diện tích lô đất tính cũng được tính bằng m2

– Giá đất hiện tại tính theo bảng giá

– Lệ phí là 0,5%

Thuế thu nhập cá nhân

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

3.2. Cách tính thuế đất vườn khi cho tặng

Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Tiền nộp = (Diện tích lô đất) x (Giá đất hiện tại) x (Thuế suất)

– Diện tích lô đất lúc này tính bằng m2

– Giá đất hiện tại thì chiếu theo bảng giá được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hàng hàng năm.

– Thuế suất: 4% đối với người cho, 1% đối với người nhận

Lệ phí trước bạ

Tiền nộp đất= (Diện tích lô đất) x (Giá đất hiện tại) x (Lệ phí)

Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp Nhà) x (Lệ Phí)

– Diện tích lô đất tương tự tính bằng m2

– Giá đất hiện tại theo bảng giá

– Lệ phí 0,5%

Thuế thu nhập cá nhân

Tiền nộp bằng: Tổng giá trị Bất Động Sản (trên 10 triệu) x 10%

4. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở:

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

1. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

Như vậy, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép chuyển (khu vực này quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm). Hay nói cách khác, UBND cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất vườn sang đất ở khi đủ 02 điều kiện sau:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu không cho phép thì phải đợi).

• Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất…

Theo đó, pháp luật hiện hành không quy định đất nào là đất vườn. Tùy vào mục đích sử dụng mà đất vườn có thể là đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: “d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất vườn sang đất ở nếu được UBND cấp huyện nơi có đất cho phép.

Chi tiết xin liên hệ:

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội