Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đây là một lĩnh vực có các nội dung pháp lý rất rộng. Việc nắm rõ và hiểu được các quy định của pháp luật về đất đai là một điều hết sức cần thiết đối với người sử dụng đất, vì điều này sẽ giúp cho người sử dụng đất mang về cho mình rất nhiều quyền lợi và hạn chế được nhiều rủi ro không mong muốn, nhất đối với những ai có nhu cầu muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. 

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là gì?

Căn cứ vào mục đích sử dụng, pháp luật về đất đai đất phân loại đất đai thành hai nhóm đó là nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp. Mỗi nhóm đất này sẽ bao gồm nhiều loại đất khác nhau.

Đối với việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì hiện nay, pháp luật chưa đặt ra quy định cụ thể khi đưa ra định nghĩa về chuyển mục đích sử dụng đất là gì. 

Tuy nhiên, dựa trên thực tế, chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi từ mục đích sử dụng đất sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật, được công nhận thông qua quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Căn cứ tại khoản 1 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 và Phụ lục 01 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, pháp luật quy định nhóm đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng; bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác (kể cả đất làm bờ lô, bờ thửa nằm trong khu đất của một đối tượng sử dụng đất để phục vụ cho mục đích nông nghiệp của đối tượng đó).

Tại khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 và Phụ lục 01 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định đối với nhóm đất phi nông nghiệp sẽ bao gồm các loại đất sử dụng vào mục đích không thuộc nhóm đất nông nghiệp, cụ thể là: 

• Đất ở; 
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan; 
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; 
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp; 
• đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; 
• Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; 
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; 
• Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; 
• Đất phi nông nghiệp khác.

Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên thì có thể hiểu, Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp chính là việc chuyển từ đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng sang đất có mục đích sử dụng khác nhưng không phải là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp trên cơ sở là quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp có cần phải xin phép không?

Hiện nay, căn cứ vào loại đất xin chuyển mục đích sử dụng, pháp luật quy định có hai trường hợp cần lưu ý khi chuyển mục đích sử dụng đất đó là:

• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT.

Căn cứ tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013, việc chuyển mục đích sử dụng từ nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sẽ phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới được công nhận. 

Do đó, việc xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền là bắt buộc khi người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Cụ thể:

• Đối với tổ chức thì khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được sự cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trên cơ sở là quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Đối với hộ gia đình, cá nhân thì khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được sự cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện trên cơ sở là quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 
• Trường hợp cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là bao lâu?

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được quyền chiếm hữu và sử dụng một diện tích đất nhất định được Nhà nước giao, cho thuê hoặc nhận quyền sử dụng đất của người khác phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2013, khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn này sẽ được tính kể từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo dự án đầu tư.

Chi tiết xin liên hệ

Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội 

Điện thoại: 0866 222 823 

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com 

Website: https://luatthaiduonghanoi.com 

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi 

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội