Có nên mua đất khi đất không có sổ đỏ hay không?

Luật Đất Đai năm 2013 quy định những trường hợp người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nếu người chuyển nhượng không có Giấy chứng nhận thì không nên mua, trừ 2 trường hợp đó là:

– Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;

– Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.

Tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính; nếu chưa đăng ký vào sổ địa chính thì không nên trả hết tiền cho người chuyển nhượng.

Kiểm tra Sổ đỏ giả, quy hoạch, thế chấp, đất bán cho nhiều người như thế nào?

* Cách kiểm tra Sổ đỏ giả

Để kiểm tra Giấy chứng nhận thật hay giả sẽ có một số cách như: Kiểm tra trực tiếp các thông tin trên Giấy chứng nhận, xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai,…

Mặc dù có nhiều cách khác nhau nhưng không phải ai cũng có kinh nghiệm kiểm tra trực tiếp trên Giấy chứng nhận. Do vậy, cách tốt nhất để kiểm tra Giấy chứng nhận thật hay giả là xin thông tin đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai (nếu thửa đất chưa được cấp thì chắc chắn Giấy chứng nhận đó là giả).

* Cách kiểm tra nhà đất thuộc quy hoạch

Để biết thửa đất thuộc quy hoạch hay không thì người dân có nhiều cách kiểm tra như sau:

– Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh), cấp xã (xã, phường, thị trấn).

– Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.

– Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để biết thêm thông tin.

– Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.

* Cách kiểm tra thông tin thế chấp, thửa đất chuyển nhượng cho nhiều người

Căn cứ theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ khi đăng ký vào sổ địa chính. Do vậy, để kiểm tra thông tin thế chấp thì nên xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Mặt khác, trong phiếu xin thông tin đất đai nếu tích vào ô lịch sử biến động hoặc ô tất cả các thông tin trên thì sẽ biết thửa đất đó đã được chuyển nhượng cho ai.

Tóm lại, có nhiều cách để kiểm tra thông tin pháp lý của thửa đất những cách tốt nhất là xin thông tin đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai theo hướng dẫn dưới đây:

Để biết thông tin đất đai thì hộ gia đình, cá nhân tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC và điền chính xác, đầy đủ thông tin (ghi rõ lý do, thông tin thửa đất, người đứng tên Giấy chứng nhận để đối chiếu với thông tin, dữ liệu địa chính).

Sau khi điền đầy đủ thông tin thì thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu

Căn cứ khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân nộp phiếu yêu cầu theo một trong các cách sau:

– Nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

– Nộp tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Gửi qua đường bưu điện.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý yêu cầu

– Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người có yêu cầu. Nếu từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do và trả lời cho tổ chức, cá nhân biết.

– Sau khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

Bước 3: Trả kết quả

Thời hạn thực hiện: Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

Đặt cọc khi mua đất sao cho đúng quy định pháp luật?

Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng thông thường các bên sẽ đặt cọc để đảm bảo quyền lợi của mình cũng như bảo đảm bên còn lại thực hiện nghĩa vụ. Đồng thời đó cũng được coi là khoản phí phạt khi bên vi phạm không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Quy định về đặt cọc và phạt vi phạm được quy định rõ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2.Trường hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, việc đặt cọc nên lập thành văn bản có chữ ký đầy đủ của các bên; mặc dù không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng nếu số tiền đặt cọc lớn nên công chứng, chứng thực.

Trên đây là những vấn đề cần lưu ý khi mua bán/chuyển nhượng đất không có sổ đỏ. Khi chuyển nhượng đất, mỗi cá nhân cần phải có những hiểu biết nhất định về các vấn đề pháp luật liên quan đến mảnh đất đó trong từng trường hợp cụ thể để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. 

Chi tiết liên hệ

Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Điện thoại: 0866 222 823

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com

Website: https://luatthaiduonghanoi.com

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội