Đất ở tại nông thôn có phải là đất thổ cư không?

Đất ONT là gì?

Căn cứ theo Luật Đất đai 2013, phân loại đất ở Việt Nam bao gồm 3 loại chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Từng loại đất này đều được quy định viết tắt với một ký hiệu riêng trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính. Đất ONT là một trong số các ký hiệu được quy định có sự xuất hiện phổ biến.

Theo đó, Đất ONT là ký hiệu viết tắt thể hiện cho đất thổ cư để ở tại khu vực nông thôn theo quy định của Bộ Tài nguyên & Môi trường và thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Đây là loại đất mà người sở hữu sẽ có quyền được sử dụng xây dựng nhà ở, ao, vườn, chuồng trại, các công trình phục vụ đời sống. Bên cạnh đó, trong trường hợp chưa xây dựng thì còn có quyền trồng cây hoặc các loại hoa màu.

Theo quy định, hộ gia đình, cá nhân phải sử dụng đất ONT phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, xây dựng điểm dân cư nông thôn khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Mục đích sử dụng đất ONT thường thấy là xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình như vườn, ao nhằm phục vụ đời sống.

Đất ở nông thôn

– Đất ở nông thôn được quy định tại 2.1.1 “đất ở tại nông thôn” tại Mục I Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 27/2018/TT-BTNMT như sau:

Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý.

– Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn;

Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

– Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

– Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Hạn mức đất ở nông thôn

Hạn mức đất ở nông thôn được hiểu cơ bản chính là diện tích đất mà các chủ thể là những hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng tối đa được nhà nước giao, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ các chủ thể là những người khác do khai hoang phục hóa. Hạn mức đất ở nông thôn này được ban hành nhằm mục đích để khống chế diện tích đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền được giao cho cá nhân và hộ gia đình sử dụng.

Hạn mức đất ở nông thôn cũng là cơ sở pháp lý để nhằm mục đích có thể thông qua đó giới hạn diện tích đất được phép sử dụng của cá nhân, hộ gia đình mà quyền sử dụng đất được hình thành từ việc Nhà nước giao đất, cụ thể như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ đưa ra quy định cụ thể về hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn căn cứ cụ thể vào quỹ đất của địa phương và căn cứ vào quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc phê duyệt; Diện tích tối thiểu sẽ được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán cụ thể tại các địa phương.

– Việc phân bổ đất ở tại nông thôn có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ cần phải có sự đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp. Bên cạnh đó thì việc phân bổ đất ở tại nông thôn phải bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

– Nhà nước luôn có những chính sách tạo điều kiện thuận lợi và tốt nhất cho những người sống ở nông thôn, có chỗ ở tốt trên cơ sở tận dụng những khu dân cư đã hình thành, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Đất ở tại nông thôn có phải là đất thổ cư không?

Đất ở nông thôn và đất thổ cư là 2 khái niệm khác nhau. Sự khác nhau giữa đất ở tại nông thôn và đất thổ cư dễ thấy nhất là qua khái niệm của chúng.

Nếu đất ở nông thôn là dùng để chỉ các loại đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao,… trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn (như đã nêu ở mục 1). Đất chỉ thuộc khu vực nông thôn.

Còn đất thổ cư được hiểu đơn giản là đất ở. Đất thổ cư bao gồm cả đất ở nông thôn và đất ở tại đô thị. Và vì tên gọi đất thổ cư chỉ là thuật ngữ chung mà người dân hay thường sử dụng cho đất ở và do không phân biệt rõ ràng là đất ở nông thôn hay đất ở thành thị nên thường xuyên gây nhầm lẫn cho mọi người. Theo quy định 2.1 tại Mục 1, Phụ lục 1 ban hành kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT như sau:

Đất ở là đất chỉ dùng để làm nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu thiết yếu hằng ngày của con người trong đời sống (ví dụ như vườn hoa, ao nuôi cá…) gắn liền với ngôi nhà trên cùng mảnh đất đó đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm cả đô thị và nông thôn.

Trường hợp đất để ở nhưng có thêm mục đích là sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê mục đích là đất dùng để ở thì phải tiến hành thống kê luôn cả mục đích phụ là đất sản xuất, đất phi nông nghiệp dùng cho kinh doanh.

Như vậy không phải đất ở nông thôn nào cũng là đất thổ cư.

Cách tính thuế đất ở nông thôn

Đối tượng chịu thuế đất ở

Theo khoản 1 Điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị quy định tại Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành là đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh).

Công thức tính thuế sử dụng đất ở

Theo khoản 2 Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC, thuế sử dụng đất ở được xác định theo công thức sau:

Trong đó,

Như vậy, để tính được số thuế phát sinh cần phải biết được 03 yếu tố: Diện tích đất tính thuế, giá của 1m2 đất và thuế suất.

Diện tích đất ở tính thuế

Diện tích đất ở tính thuế bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh.

– Trường hợp 1: Người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.

– Trường hợp 2: Nếu đất đã được cấp Sổ đỏ thì diện tích đất tính thuế là diện tích ghi trên Sổ đỏ; Trường hợp diện tích đất ở ghi trên Sổ đỏ nhỏ hơn diện tích đất thực tế sử dụng thì diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng.

– Trường hợp 3: Nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng trên một thửa đất mà chưa được cấp Sổ đỏ thì diện tích đất tính thuế đối với từng người nộp thuế là diện tích đất thực tế sử dụng của từng người nộp thuế đó.

– Trường hợp nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng trên một thửa đất đã được cấp Sổ đỏ thì diện tích đất tính thuế là diện tích đất ghi trên Sổ đỏ

Về việc xác định giá đất tính thuế đối với thửa đất có nhiều vị trí khác nhau:

– Tại Điều 6 Thông tư số 153/2011/TT-BTC quy định: “Giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.”

Do vậy, đối với trường hợp 01 thửa đất tính thuế có nhiều vị trí khác nhau mà người nộp thuế không khai hoặc khai không đủ (chính xác) vị trí thửa đất tính thuế thì cơ quan thuế căn cứ vào xác nhận của cơ quan chức năng tại bảng kê chi tiết được lập kèm theo Tờ khai thuế để áp giá đất tính thuế theo nguyên tắc:

– Trường hợp UBND cấp tỉnh đã quy định cụ thể cách xác định giá đất làm căn cứ tính thuế đối với thửa đất nằm trên nhiều vị trí khác nhau thì thực hiện theo quy định của UBND cấp tỉnh.

– Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định thì cơ quan thuế phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương xác định giá đất để làm căn cứ tính thuế tương ứng với từng vị trí của thửa đất theo phương pháp bình quân gia quyền hoặc đề xuất phương pháp tính phù hợp với thực tế tại địa phương và báo cáo UBND cấp tỉnh quy định bổ sung.

Chi tiết xin liên hệ:

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội