Điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất (ảnh minh họa)

Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là gì?

Căn cứ tại Khoản 12, Điều 03, Luật đất đai 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (sau đây gọi tắt là Luật đất đai năm 2013) quy định như sau:

“12. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”.

Theo quy định của pháp luật về đất đai thì trách nhiệm phát sinh khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng – an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất này không phải lỗi do người sử dụng đất. Trong thời gian bị thu hồi đất, người sử dụng đất bị ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có trách nhiệm bồi thường cho người sử dụng đất với phạm vi bồi thường là: bồi thường về đất, bồi thường thiệt hại về vật chất.

Căn cứ tại Khoản 6, Điều 4, Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 (sau đây gọi tắt là Luật đất đai năm 2003) quy định như sau:

“6. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”.

Tuy nhiên, quy định này chưa thực sự chặt chẽ và chưa thể hiện hết giá trị thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất không chỉ là giá trị quyền sử dụng đất mà còn là giá trị thiệt hại về vật chất và những thiệt hại khác phải tính đến nhưng Nhà nước phải sử dụng thêm cơ chế hỗ trợ để bù đắp toàn bộ giá trị thiệt hại. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi đã quy định rõ: bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất trên diện tích đã thu hồi cho người sử dụng đất.

Nguyên tắc về bồi thường khi thu hồi đất

Căn cứ tại Điều 74, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”.

Theo quy định pháp luật, có 03 nguyên tắc bồi thường về đất khi thu hồi đất gồm:

Nguyên tắc về các điều kiện chung để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất 

Khoản 1, Điều 74, Luật đất đai năm 2013 quy định các điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đó là các điều kiện quy định tại Điều 75, Luật đất đai năm 2013. Chúng tôi sẽ phân tích chi tiết về các điều kiện này trong bài viết tiếp theo.

Nguyên tắc về hình thức bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất 

Khoản 2, Điều 74, Luật đất đai năm 2013 quy định các hình thức bồi thường bao gồm: 

• Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi;
• Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. 

Tuy nhiên, với quy định này nếu áp dụng đối với trường hợp cải tạo đất nông nghiệp thì không khả thi trên thực tế. Do nước ta là nước thuần nông, tập trung chủ yếu vào nông nghiệp nên ở một số địa phương đã giao quỹ đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài. Do đó, không có quỹ đất nông nghiệp để bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất nông nghiệp.

Nguyên tắc về việc thực hiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất 

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, công bằng, công khai, khách quan, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Đây là những yếu tố cần thiết giúp cho việc thực hiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đạt hiệu quả cao, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Trong khi luật đất đai năm 2003 không quy định điều khoản này thì trong luật đất đai năm 2013 nó đã được ghi nhận như một nguyên tắc bồi thường.

Thực trạng bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Các nguyên tắc quan trọng liên quan đến định giá đất đã được trình bày khá cụ thể trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Luật đất đai năm 2013 đã đề cập đến việc tham vấn xác định giá đất trong quá trình xây dựng và điều chỉnh biên độ giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có liên quan; Giá đất do tư vấn xác định là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và quyết định giá đất. Đặc biệt, giá đất được xác định theo nguyên tắc “sát với giá bán quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Tuy nhiên, theo quy định, Nhà nước vừa là người quyết định thu hồi đất, vừa xác định giá đất để tính bồi thường nên đã không đảm bảo tính độc lập, khách quan trong việc ban hành giá đất và rất khó thực hiện. mang lại lợi ích tối đa cho chủ đất. người sử dụng đất.

Phạm vi giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thường thấp hơn giá thị trường của quyền sử dụng đất được nhượng lại. Do đó, nếu áp dụng giá khung của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì người bị thu hồi đất có thể được bồi thường với giá thấp hơn giá chuyển nhượng ra thị trường, dẫn đến nhiều trường hợp tắc nghẽn và kiện tụng.

Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Ngày 06/01/2022, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 04/2022 / NĐ-CP để sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài nguyên nước và khoáng sản; khí tượng thủy văn; địa hình và bản đồ. Đặc biệt, việc sửa đổi một số quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai tại Nghị định 91/2019/ NĐ-CP, như: sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 2 Điều 3 về giải thích từ ngữ. đối với hành vi chiếm đất; Bổ sung Khoản 10, Mục 7 về Xác định số lợi bất hợp pháp do vi phạm hành chính: Việc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trước ngày Lệnh số 91/2019 / NĐ-CP có hiệu lực chỉ áp dụng đối với các hành vi vi phạm trước đó. Nghị định xử phạt vi phạm hành chính về đất đai quy định số thu lợi bất hợp pháp phải nộp; …

Ngoài ra, Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành các văn bản quy hoạch sử dụng đất liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, như Nghị định số 03 / VBHN-BTNMT ngày 0 tháng 5 năm 2021, Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị quyết số 39/2021 / QH15 ngày 13 tháng 11 năm 2021 về quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, kế hoạch sử dụng đất 5 năm quốc gia giai đoạn 2021 – 2025; …

Điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Chi tiết xin liên hệ:

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội