Khi bán đất có phải xin chữ ký người đã ra ở riêng không?

Để mua bán nhà đất cần đáp ứng điều kiện nào?

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác.

+ Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được bán đất khi:

Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Khi bán đất có phải xin chữ ký người đã ra ở riêng không?

Tùy thuộc vào từng trường hợp mà khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể phải có sự đồng ý của người đã ra ở riêng, cụ thể:

Người ra ở riêng không có chung quyền sử dụng đất

Trường hợp người ra ở riêng không có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác trong hộ gia đình sử dụng đất thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình không cần sự đồng ý của người ra ở riêng.

Khi không có chung quyền sử dụng đất thì đồng nghĩa với việc ngay cả khi ở chung thì thành viên này không có bất kỳ quyền gì đối với thửa đất chung của hộ gia đình.

Người ra ở riêng có chung quyền sử dụng đất

* Điều kiện có chung quyền sử dụng đất

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.

Theo quy định trên, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ 03 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi,…).

Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước cho thuê đất, giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp (góp tiền mua chung,…) hoặc cùng nhau tạo lập (cùng nhau khai hoang đất,…) để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…

Lưu ý: Do pháp luật trước đây chưa quy định rõ thế nào là “hộ gia đình sử dụng đất” nên việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp ghi là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”.

Trên thực tế rất nhiều trường hợp không thể chứng minh được việc cùng nhau đóng góp để có chung quyền sử dụng đất nên căn cứ theo Giấy chứng nhận đã cấp ghi là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” dù có thời điểm khi cấp Giấy chứng nhận không đủ 03 điều kiện trên.

Tóm lại, các thành viên có chung quyền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện trên, trong một số trường hợp xác định dựa theo Giấy chứng nhận đã cấp ghi là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”. Bên cạnh đó, khi có chung quyền sử dụng đất thì việc ra ở riêng không làm thay đổi hay chấm dứt quyền của các thành viên này đối với thửa đất có chung quyền.

* Khi chuyển nhượng vẫn phải có sự đồng ý của người ra ở riêng

Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (Đã hết hiệu lực vào ngày 01/8/2024 nhưng chưa có văn bản pháp luật mới thay thế nên chỉ có tính chất tham khảo) quy định:

“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.

Như vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho,… quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

Nếu cần hỗ trợ pháp lý, bạn có thể liên hệ:

Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Hotline: 0932 88 83 86 / 0866 222 823

Email: luatthaiduongfdihanoi@gmail.com

Website: tuvansodo.vn

Địa chỉ: Tòa nhà Le Capitole, số 27 Thái Thịnh, Đống Đa, Hà Nội.

Chúng tôi cam kết hỗ trợ bạn nhanh chóng và hiệu quả!