Luật sư giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Hiện nay, tranh chấp quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề phức tạp nhất trong tất cả các loại án dân sự, đây là một trong những vấn đề nóng xảy ra thường xuyên trong đời sống hàng ngày và các dạng tranh chấp cũng rất đa dạng. Vậy tranh chấp quyền sử dụng đất là gì và cách giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là như thế nào. Luật Thái Dương FDI Hà Nội xin tư vấn và cung cấp dịch vụ tới quý khách hàng nội dung tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

– Bộ luật tố tụng dân sự 2015

– Luật đất đai 2013

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP

– Nghị quyết  04/2017/NQ-HĐTP

Tranh chấp quyền sử dụng đất là gì ?

– Trước tiên để hiểu tranh chấp quyền sử dụng là gì thì chúng ta cần hiểu quyền sử dụng đất là gì. Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn luật chưa quy định cụ thể quyền sử dụng đất là gì nhưng căn bản hiểu đơn giản thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước và việc việc thực hiện quyền này không được trái với quy định pháp luật về đất đai. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

– Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai.

– Tranh chấp quyền sử dụng đất là một trong các loại tranh chấp thuộc phạm vi của tranh chấp đất đai và bản chất của tranh chấp quyền sử dụng đất là việc chưa xác định được ai là người chính thức được sử dụng quyền sử dụng đất đó tại một thời điểm nhất định và khi giải quyết được tranh chấp quyền sử dụng đất này sẽ giải quyết được câu trả lời này.

Căn cứ để xác định quyền sử dụng đất là gì?

– Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: ” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

– Thông thường nếu một thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng (Nay thường gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) rồi thì đồng thời được hiểu là chủ sử dụng thửa đất đó đã được nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất và đây là căn cứ có giá trị pháp lý để đảm bảo cho cá nhân, tổ chức bảo vệ quyền sử dụng của mình khi có tranh chấp. Tuy nhiên cũng có những trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi song nếu vì một lý do mà do cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa phù hợp quy định pháp luật thì quyền sử dụng đất vẫn có thể bị xem xét và và không được ghi nhận.

– Vậy ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận quyền sử dụng đất thì có còn loại giấy tờ nào ghi nhận quyền sử dụng đất nữa hay không ?. Hiện nay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi là giấy tờ, chứng thư nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất và là căn cứ rõ ràng nhất và có thể nói là có cơ sở pháp lý mạnh nhất để khẳng định quyền sử dụng đất song giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là chứng từ văn bản duy nhất ghi nhận quyền sử dụng đất mà việc ghi nhận quyền sử dụng đất còn được thể hiện ở các giấy tờ văn bản khác. Từ các hợp đồng mua bán giữa các bên với nhau đến việc các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất từ cha ông để lại đến quyết định giao đất của nhà nước hoặc tại các sổ sách, chứng từ liên quan tới đất đai tùy theo từng thời ký chính sách pháp lý về đất đai nếu có nội dung và hình thức và đúng quy định pháp lý thì đều được coi là văn bản, chứng từ ghi nhận quyền sử dụng đất Và vì một lý do cụ thể các thửa đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên quyền sử dụng đất chưa được ghi nhận đầy đủ xong cũng có thể nói đó là những chứng thư và văn bản ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Các loại của tranh chấp quyền sử dụng đất hay gặp phải là gì?

Tranh chấp xác định người có quyền sử dụng đất. Đây là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch về đất đai và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Về bản chất khi giải quyết tranh chấp này tòa án phải xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai. Theo điển a, khoản 3 Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi và bổ sung năm 2011, có hiệu lực kể từ ngày 1/01/2012 thì dạng tranh chấp này không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Các tranh chấp phổ biến trong trường hợp này là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng.

Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…). Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu…Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói chung.

Riêng đối với vụ án ly hôn khi các bên đương sự có tranh chấp quyền sử dụng đất trong việc xác định tài sản chung, tài sản riêng vợ chồng, quan điểm của chúng tôi cho rằng đây không phải thuộc loại quan hệ tranh chấp đất đai. Trong quan hệ ly hôn, Tòa án giải quyết quan hệ trọng tâm là quan hệ mang tính nhân thân, đây là nhóm quan hệ chủ đạo và có ý nghĩa quyết định tính chất và nội dung của quan hệ tài sản. Cơ sở pháp lý để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể xuất phát chính từ các quan hệ nhân thân trước.

Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Thông thường đây là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Bản chất của dạng tranh chấp này là tranh chấp thừa kế có đối tượng là quyền sử dụng đất và Tòa án phải xác định ranh giới đất để phân chia. Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về thừa kế tài sản nói chung.

Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất bao gồm: tranh chấp tài sản về nhà ở, vật kiến trúc khác như nhà bếp, nhà tắm, nhà về sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở; các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác….gắn liền với quyền sử dụng đất đó. Tranh chấp trong trường hợp này có thể là tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản, thừa kế hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản, thừa kế hoặc tranh chấp về các hợp đồng liên quan đến tài sản gắn liền với đất.

Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Ở đây, chúng ta cần lưu ý: đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất, vấn đề này đã được quy định cụ thể tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

Hiện nay, các dạng tranh chấp quyền sử dụng đất thường xoay quanh vấn đề gì?

Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới…).

Thứ hai, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất…

Thứ ba, tranh chấp về mục đích sử dụng đất. Đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Thông thường những tranh chấp này cũng dễ có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Chi tiết xin liên hệ:

Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Điện thoại: 0866 222 823

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com

Website: https://luatthaiduonghanoi.com / http://luatsugioivietnam.vn/

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội