CÔNG TY LUẬT TNHH 
Trình tự, thủ tục mua đất không có sổ đỏ (ảnh minh họa)
Đất không có sổ đỏ là gì? Các vấn đề pháp lý và rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ
Sổ đỏ, hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là một loại giấy tờ pháp lý quan trọng giúp xác nhận quyền sở hữu đất đai của cá nhân hoặc tổ chức. Tuy nhiên, đất không có sổ đỏ lại là một vấn đề phổ biến trong giao dịch bất động sản, gây nhiều khó khăn và rủi ro cho người mua. Bài viết này sẽ giải đáp các vấn đề về đất không có sổ đỏ, những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ, và quy trình làm sổ đỏ khi đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mục luc của bài viết
1. Đất không có sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là thuật ngữ thông dụng được người dân sử dụng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, từ ngày 10/12/2009, Giấy chứng nhận này được cấp theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường, và được gọi với tên pháp lý đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đất không có sổ đỏ là những thửa đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc xác định một thửa đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay không rất quan trọng, bởi quyền lợi của người sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào việc đất có sổ đỏ hay không.
Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể rơi vào hai trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Đất không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ, chẳng hạn đất đang có tranh chấp hoặc không đủ giấy tờ pháp lý.
- Trường hợp 2: Đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp hoặc chưa làm sổ đỏ.
2. Mua đất không có sổ đỏ – Các vấn đề pháp lý cần lưu ý
Khi mua đất không có sổ đỏ, người mua sẽ gặp phải nhiều vấn đề pháp lý. Căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai 2013, để thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, đất cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188, khoản 1, Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ có thể thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc đất không có sổ đỏ sẽ không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, có một số trường hợp đặc biệt theo Điều 186 và Điều 168 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền chuyển nhượng mà không cần sổ đỏ, chẳng hạn:
- Trường hợp thừa kế đối với người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Chủ đất nông nghiệp có quyền chuyển nhượng khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
3. Những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ
Mua đất không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro và có thể gây hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Dưới đây là một số vấn đề người mua cần phải lưu ý:
Không xác minh được nguồn gốc đất
Một trong những rủi ro lớn nhất khi mua đất không có sổ đỏ là không thể xác minh chính xác nguồn gốc đất, dễ dẫn đến những vấn đề pháp lý như đất bị lấn chiếm, đất tranh chấp, đất nông nghiệp hoặc đất thuộc diện quy hoạch. Điều này có thể gây thiệt hại lớn cho người mua, đặc biệt khi họ không thể chứng minh quyền sở hữu đất.
Dễ xảy ra tranh chấp
Theo quy định tại Điều 188, khoản 3, Luật Đất đai 2013, khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Nếu đất không có sổ đỏ, các giao dịch sẽ không có hiệu lực pháp lý và dễ xảy ra tranh chấp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký sẽ không tồn tại và không có giá trị pháp lý.
Không thể thế chấp đất để vay tiền
Nếu đất không có sổ đỏ, người sở hữu không thể dùng quyền sử dụng đất đó để thế chấp vay tiền. Ngân hàng và các tổ chức tín dụng sẽ không chấp nhận thế chấp đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì rủi ro mất tài sản là rất lớn.
Khó bán lại đất không có sổ đỏ
Việc bán lại đất không có sổ đỏ sẽ gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý không rõ ràng và có thể bị ép giá. Người bán đất không có sổ đỏ khó có thể thuyết phục người mua, bởi họ sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro khi giao dịch.
Hạn chế quyền sử dụng đất
Người mua đất không có sổ đỏ sẽ bị hạn chế nhiều quyền lợi như: chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất. Điều kiện quan trọng để thực hiện các quyền này là phải có sổ đỏ hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Khó được cấp phép xây dựng
Để xin cấp phép xây dựng, một trong những điều kiện quan trọng là phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Nếu đất không có sổ đỏ, việc xin cấp phép xây dựng sẽ gặp nhiều khó khăn, thậm chí là không thể thực hiện.
Có thể bị thu hồi mà không được bồi thường
Đất không có sổ đỏ có thể thuộc diện thu hồi để phục vụ các dự án công cộng mà không được bồi thường hoặc hỗ trợ giống như đất có sổ đỏ.
4. Thủ tục mua đất không có sổ đỏ
Nếu muốn mua đất không có sổ đỏ, người mua và người bán cần hoàn thành các thủ tục sau:
Bước 1: Làm sổ đỏ
- Nộp hồ sơ làm sổ đỏ lần đầu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và giải quyết.
- Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Công chứng hợp đồng mua bán đất.
- Kê khai thuế thu nhập cá nhân và hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ.
- Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.
- Nhận kết quả và hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ.
Kết luận
Việc mua đất không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và khó khăn trong giao dịch. Người mua nên cẩn trọng và tìm hiểu kỹ càng các thông tin pháp lý trước khi quyết định giao dịch với đất không có sổ đỏ. Để tránh rủi ro, hãy đảm bảo rằng đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để bảo vệ quyền lợi của mình khi tham gia giao dịch bất động sản.
Chi tiết xin liên hệ:
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
