CÔNG TY LUẬT TNHH 
Trình tự, thủ tục mua nhà sổ chung (ảnh minh họa)
Khái niệm nhà sổ chung và thủ tục mua bán nhà sổ chung mới nhất 2024
Nhà sổ chung là thuật ngữ dùng để chỉ những căn nhà có tên trên cùng một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) của nhiều người. Mặc dù có một số trường hợp nhà này có thể đủ điều kiện tách thửa, nhưng vì lý do nào đó, chủ sở hữu chưa thực hiện việc tách thửa để có sổ riêng biệt. Thực tế, nhà sổ chung có thể chia thành hai trường hợp chính:
- Nhà đủ điều kiện tách thửa: Đây là những căn nhà có thể tách thành nhiều cuốn sổ riêng biệt nhưng chưa thực hiện.
- Nhà không đủ điều kiện tách thửa: Các căn nhà này không đáp ứng yêu cầu của pháp luật về diện tích hoặc chiều rộng, do đó không thể tách sổ riêng biệt.
Nhà sổ chung hay còn gọi là “nhà giấy tờ tay” thường là sự lựa chọn hợp lý cho những người có thu nhập trung bình, muốn sở hữu nhà riêng thay vì sống ở chung cư tại các khu vực trung tâm hoặc gần trung tâm thành phố.
Mục luc của bài viết
Nguồn gốc của nhà sổ chung
Việc xuất hiện nhà sổ chung thường có lý do như sau: Khi một mảnh đất có diện tích lớn được chia thành nhiều căn nhà riêng biệt nhưng chưa đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật, dẫn đến việc không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng căn nhà riêng biệt.
Ví dụ: Tại quận Thủ Đức, TP.HCM, một ngôi nhà có diện tích 45m2 (3.5m x 12.8m). Theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND TP.HCM, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 50m2 và chiều rộng tối thiểu phải là 4m. Vì vậy, nhà này không đáp ứng đủ điều kiện tách thửa và sẽ không có sổ đỏ riêng cho từng căn nhà.
Những lưu ý khi mua nhà sổ chung
Trước khi quyết định mua nhà sổ chung, bạn cần lưu ý các điểm quan trọng sau:
- Kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà: Trước khi mua, bạn cần kiểm tra xem tài sản đó có thể chuyển nhượng được hay không, có đang bị thế chấp ở ngân hàng không, và có thuộc diện quy hoạch của thành phố không. Các thông tin này có thể được tra cứu tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện nơi có nhà đất.
- Hỏi thăm thông tin xung quanh: Ngoài việc kiểm tra giấy tờ, bạn cũng nên hỏi thăm những người xung quanh về những người đồng sở hữu căn nhà và tình trạng an ninh khu vực.
- Kiểm tra diện tích nhà trên sổ chung: Cần nắm rõ diện tích của căn nhà bạn mua trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bởi các thông tin này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bạn trong quá trình sử dụng và sang tên sau này.
Lập vi bằng khi mua nhà sổ chung
Khi tiến hành mua nhà sổ chung, bạn cần đến Văn phòng Thừa phát lại để lập vi bằng, trong đó ghi rõ các thông tin sau:
- Diện tích và hiện trạng của căn nhà.
- Các thông tin về tứ diện của căn nhà (xung quanh nhà tiếp giáp với những gì).
- Thỏa thuận về quyền sở hữu chung, riêng của các bên và các quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong quá trình sử dụng.
Trong trường hợp không thể tách thửa, bạn có thể yêu cầu chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và yêu cầu lập vi bằng với các nội dung liên quan đến quyền và nghĩa vụ sở hữu chung.
Thủ tục mua nhà sổ chung như thế nào?
Trường hợp 1: Mua nhà đất sở hữu chung theo phần
Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi rõ phần diện tích đất của từng chủ sở hữu, thì phần đất của mỗi người được coi là sở hữu chung theo phần.
Theo Bộ luật Dân sự, mỗi chủ sở hữu chung có quyền định đoạt phần tài sản của mình theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Nếu một trong các chủ sở hữu bán phần quyền sử dụng đất của mình, các chủ sở hữu còn lại có quyền ưu tiên mua trong vòng 3 tháng kể từ khi nhận thông báo.
Điều này có nghĩa là, nếu bạn mua nhà sổ chung theo phần, bạn sẽ phải lưu ý xem các chủ sở hữu khác có đồng ý bán phần của họ cho bạn hay không.
Ngoài ra, đối với các bất động sản hình thành trong tương lai, phải đáp ứng các điều kiện như có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và các giấy phép xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp 2: Mua nhà đất sở hữu chung hợp nhất
Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi rõ phần diện tích của từng chủ sở hữu, thì tài sản này được coi là sở hữu chung hợp nhất. Theo Bộ luật Dân sự, việc định đoạt tài sản chung hợp nhất phải được thực hiện theo thỏa thuận của tất cả các chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, khi bạn muốn mua nhà sổ chung thuộc loại tài sản chung hợp nhất, bạn phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu trước khi thực hiện giao dịch.
Thủ tục mua bán nhà sổ chung
- Lập hợp đồng chuyển nhượng: Các bên cần lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, công chứng hợp đồng này tại cơ quan có thẩm quyền.
- Thực hiện thủ tục sang tên: Sau khi hợp đồng đã được công chứng, bạn cần thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có nhà đất.
Hồ sơ đăng ký sang tên nhà sổ chung bao gồm:
- Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Sổ hộ khẩu của người mua.
- Trích lục thửa đất.
- Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng.
- Chứng từ nộp tiền thuế đất.
Theo Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo diện tích thửa đất đủ lớn và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
Kết luận: Mua nhà sổ chung có thể mang lại lợi ích về giá trị bất động sản, nhưng người mua cần chú ý đến các vấn đề pháp lý và thủ tục chuyển nhượng để đảm bảo quyền lợi của mình. Hãy tham khảo các bước và lưu ý trên để thực hiện giao dịch một cách an toàn và hợp pháp.
Chi tiết xin liên hệ:
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
