CÔNG TY LUẬT TNHH Tầm khoảng 5 năm trước chú tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp ở quê và xây một căn nhà trên đó ở, việc chú ở đây cũng không thường xuyên chỉ khi nào cuối tuần về quê. Bây giờ do không có nhu cầu nữa nên chú tôi muốn bán mảnh đất và căn nhà này, tuy nhiên mục đích đất ghi trên sổ là đất trồng cây lâu năm nhưng việc xây dựng căn nhà trên đất như thế theo tôi biết là sai mục đích, nếu làm như vậy thì có bán đất được không?
Mục luc của bài viết
Xây dựng nhà trên nông nghiệp có cần xin phép chuyển mục đích sử dụng đất không?
Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục tiêu sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Cụ thể, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (để xây nhà ở) yêu cầu phải có đồng ý của cơ quan có thẩm quyền.
Do đó, nếu muốn xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, chủ đất cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục tiêu sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở (phi nông nghiệp) và xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc này không chỉ nhằm đảm bảo đúng mục đích sử dụng đất mà còn hợp pháp hóa công việc sử dụng đất và xây dựng công trình trên đó.
Xây dựng nhà trên nông nghiệp có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có thể thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện, bao gồm:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không chấp nhận tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không được kê biên để đảm bảo dự án này.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Do đó, nếu căn nhà xây dựng trên đất nông nghiệp không được ghi nhận vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì về nguyên tắc, căn nhà không thể bán kèm theo đất. Chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không kèm theo quyền sở hữu công trình xây dựng (nhà ở).
Mặc dù vậy, theo quy định tại Điều 11 Nghị định 91/2019/ND-CP, việc sử dụng sai mục tiêu đất sẽ bị xử lý vi phạm hành chính, nhưng không ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc chuyển nhượng đất vẫn có thể thực hiện được, nhưng không thể bán căn nhà trên đất nông nghiệp, trừ khi thủ tục chuyển mục tiêu sử dụng đất được thực hiện hợp pháp.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất thuộc về cơ quan nào?
Theo Điều 59 Luật Đất đai 2013, đã được thẩm quyền cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất thuộc về:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh : Quyết định giao đất, cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các trường hợp đặc biệt khác .
- Quận ban nhân dân cấp huyện : Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Đặc biệt, nếu diện tích đất chuyển đổi sử dụng từ đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ từ 0,5 ha trở lên, cần có sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Ủy ban nhân dân cấp xã : Chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích xã, phường, thị trấn.
Như vậy, trong trường hợp này, thẩm phán đã quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện .
Kết luận
Khi muốn bán mảnh đất nông nghiệp có nhà xây dựng trên đó, chú thích của bạn cần phải thực hiện thủ tục tiếp tục chuyển mục tiêu sử dụng đất hợp pháp từ đất nông nghiệp sang đất ở (phi nông nghiệp). Đồng thời, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể thực hiện, nhưng chỉ áp dụng quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sở hữu nhà trên đất nếu nhà nhà không được ghi nhận hợp pháp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng sử dụng đất.
Chi tiết xin liên hệ:
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com / http://luatsugioivietnam.vn/
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
